我国房地产行业纳税评估指标现状与问题分析

发布时间:2017-05-31
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我国房地产行业纳税评估

指标现状与问题分析

呼和浩特市地方税务局稽查局崔丽

 

      一、我国房地产业纳税评估指标的现状分析

我国第一个规范性的纳税评估指标体系的指导性文件是2005年国家税务总局颁布的《纳税评估管理办法(试行)》(以下简称办法)。该办法指出,纳税评估指标主要包括特定税种分析指标和通用指标两大类,以指导各税务部门开展纳税评估。在实务层面上,目前各地区的房地产纳税评估指标体系主要分为以下两种:第一,按照办法规定的通用指标和特定税种分析指标,将其直接用于房地产业;第二,根据办法的指导思想,结合房地产业的特点,制定各个涉税税种的纳税评估指标。如北京市和安徽省。当然也有很多学者从理论上构建了房地产业的纳税评估指标体系。因此,本文将分别从办法提出的指标、部分地区的房地产业纳税评估指标以及学者提出的指标体系三个角度探析当前我国房地产业的纳税评估指标体系的现状。

    (一)通用指标与特定税种分析指标

办法中规定的纳税评估中的分析指标包括特定税种分析指标和通用分析指标。其中,通用分析指标分别从收入、成本、费用、利润和资产等五个角度进行衡量。特定税种分析指标则包含资源税、印花税、增值税和内外资企业所得税等四个税种。在各个税种指标的设计上,主要包含税收负担率、税收贡献率以及税收变动率。从这些指标可以看出,通用分析指标主要从财务报表的角度判断企业是否存在少报收入、多报利润的情况,进而对整个企业的财务质量有一个初步的判断。特定税种分析指标则从税收负担率、税收贡献率以及税收变动率三个角度来分析企业税负的平稳性。

可以看出通用指标主要以会计6要素进行设计,因此这些指标均可以从所有行业的财务报表中获得,从而具有很强的操作性。然而,这些指标无法将个体行业的异质性考虑进来。如房地产业的涉税项目很多,而很多项目无法从这6要素中体现出来,如待收各种“初装费”、基金不记入收入、以商品房抵工程款以及设置项目子公司等(曲明荣,2008)。在特定税种分析指标的设计上,这些指标依然无法满足房地产业的特殊性。由于房地产业是一个以营业税、企业所得税、契税以及土地增值税为主,涉及多达13个税种的行业。在2013年,这四个税种占总税收的比例分别高达33.25%18.32%18%17.80%。然而,特定税种分析指标中只涉及到企业所得税。因此,办法中的纳税评估指标体系虽然有其通用性,但并不适合房地产业。

 

 

 

 

 

   


  国家税务总局纳税评估指标体系

资料来源:国家税务总局《纳税评估管理办法(试行)》,20053

   (二)研究学者所设计的房地产业纳税评估指标体系

 现有关于房地产业纳税评估指标体系的研究集中在对房地产业特定税种的研究上,而在具体税种的研究中,又以企业所得税和土地增值税居多。因此,本部分将分别从房地产业企业所得税纳税评估指标体系和房地产业土地增值税纳税评估指标体系两个方面进行分析。

1.房地产业企业所得税纳税评估指标体系。目前国内学者所提出的房地产业企业所得税纳税评估指标体系的构建方法主要包括因子分析法和层级法。其中,因子分析法主要是根据整个行业的情况,筛选出税源质量排名最低的企业,而层级法则是利用具体企业的财务和税务数据,对其总体情况和项目情况分别进行评估。具体内容如下:

    毕颖(2011)认为企业纳税的多少取决于其税源质量的高低,因此可以通过对企业纳税能力的评价与税收负担之间的关系测算出效能位差[①],进而筛选出异常的企业。其中,企业的税源质量主要取决于企业盈利能力、资本结构以及运营状况等因素,并选取13[②]具有代表性的企业财务指标来综合评价企业的纳税能力。在确定指标后,运用主成分分析法得出各个房地产企业的税源质量的综合得分。通过税源质量排序和税负排序额差值得出企业的效能位差。理论上,企业的税源质量与税负之间的是高度相关的,因此越偏离效能位差均值的企业,其瞒报税收的可能性越大。通过设定预警值,就可以筛选出指标异常的企业。

2.层级法则主要包含两层级法和三层级法。其中两层级法主要是指企业总体层面和企业各项目层面。如徐霞(2009)认为判断企业是否偷逃税的主要依据是企业层面税负率、毛利率、收入、成本费用以及税金类指标。因此,通过对这些指标的分析就可以筛选出异常的企业。进一步的,通过分析异常企业的各个项目的收入、成本、营业税金及附加等因素就可以发现企业偷漏税的手段并掌握企业异常纳税的根源。三层级法则是在将纳税评估指标体系分为企业总体评估、企业各类要素分析和企业特定指标分析。如乔晓宇(2012)认为判断企业涉税疑点的基本依据是企业的理论税负率与实际税率差距较大。因此第一层级即是通过计算企业的理论收入和理论成本等估算出企业的理论税负率,将其与企业实际税负率比较,初步筛选出可以作为纳税评估的企业对象。进一步地通过收入、成本、费用等指标,利用他们之间的勾稽关系,判断企业财务报表的可信度。最后,根据房地产行业特定的指标,如单位面积建筑安装工程费、单位面积前期工程建设费等来进行最终的勾稽比对,确认企业在哪些方面出现了异常。

3.房地产业土地增值税纳税评估指标体系。在办法中并没有提到针对土地增值税的评估指标,而土地增值税又是在房地产业中非常重要的税种,因此在构建房地产业的纳税评估指标体系时必须将土地增值税纳入考虑范围。当然,当前也有很多学者构建了房地产业土地增值税的纳税评估指标体系。总体而言,这些研究大多从房地产销售的形式出发,将其分为预征评估指标、清算评估指标,但具体的指标设计上则各有不同。如在预征评估指标的设计上,陈婵娟(2010)利用营业税的计税依据与土地增值税的计税依据的比值,而喻佳佳(2014)则运用两者之差。在清算评估指标上,各学者则都从单位面积售价、单位面积建安成本等方面来加以评估。

 各学者的房地产土地增值税纳税评估指标体系的区别与联系

 

陈婵娟(2010

吕世名(2013

喻佳佳(2014

预征评估指标

日常评估指标[③];预征管理审核评估指标[④]

常规评估指标[⑤];营业税与土地增值税计税依据差[⑥];已销售普通住宅平均价格

两税核定收入之差[⑦] 、土地增值税税负

清算评估指标

单位面积销售收入;单位面积土地征用及拆迁补偿费;单位面积建安成本等

单位面积售价;销售面积差额;单位建安成本;单位其他土地开发成本;房地产开发费用率

单位面积售价;单位面积土地征用及拆迁补偿费;单位面积建安成本;单位开发费用率

 

   、我国房地产业纳税评估指标存在的问题

当前我国的房地产业纳税评估指标体系存在很多方面的问题,具体可以分为以下两个方面:第一,从宏观层面看,当前我国的房地产业纳税评估指标体系未能与房地产业的实际情况相契合,且这些指标体系大多仅针对单一或者某些税种,并不能够对房地产业的整体涉税情况进行评估;第二,从微观层面看,当前我国的房地产业纳税评估指标体系中具体的指标设计上存在着诸多问题。如指标之间缺乏联系、指标形式过于单一等。因此,本部分的内容将沿着这一思路展开。

   (一)宏观层面

 1.纳税评估指标体系与房地产业契合度低,纳税评估质量不高。从办法中规定的通用指标和特定税种指标体系来看,这些指标只能对所有行业的基本财务信息有一个初步的了解和判断,但无法适用到具体的行业中,而将其直接搬用到涉税项目多、会计核算复杂的房地产业更是行不通。

 从经营特点看,房地产业具有独特的生产经营流程,具体可以概括为:投入金额大,回收周期长;经营风险高,投资回报大;涉及项目多,社会影响广。因此,房地产业行业的会计核算也与其他行业有很大的不同。从收入来看,房地产业的涉税收入种类繁多,明确区分困难,收入之间的转移情况时有出现(具体详见表3.5)。由于不同收入项目的涉税情况不同,有些收入适用的是增值税、有些适用营业税,还有一些是土地增值税的税基。因此,不同收入项目的税负是不同的。房地产企业可以通过将收入在不同项目中进行转移,从而在不减少收入的前提下,降低企业的总体税负。从营业成本来看,房地产业的成本存在以下三个特点:构成复杂,核算难度大;项目周期长,核算跨度大;成本分配法多样,核算差异性较大。因此,房地产企业的可操作性非常大,简单的横向比较和纵向比较并无法在房地产业中适用。

 因此,要对房地产业进行纳税评估,那么办法规定的通用指标和特定税种指标体系,并无法满足要求。北京市和安徽省等少数地区自行制定的房地产业纳税评估指标体系也存在着类似的问题。如北京市规定的房地产业纳税评估指标体系依然主要依靠企业的财务报表,通过三大报表的勾稽关系,检查财务报表的准确性。然而,这个指标体系并没有对房地产企业复杂的收入结构和成本结构进行深入的剖析,在纳税问题指标方面也没有针对房地产业一些重要的科目进行稽查。安徽的纳税评估指标体系更像是办法规定的通用指标体系的简版。

 

 

 房地产业的涉税收入与《企业所得税法》中的收入对照

《企业所得税法》规定的收入

房地产业对应的收入

销售货物收入

销售开发产品收入

转让财产收入

转让固定资产和土地使用权收入

提供劳务收入

代建开发产品收入

股息、红利等权益性投资收益

对建筑子公司、建材子公司等的投资收益

利息收入

向他人提供资金获取的利息收入

租金收入

出租开发产品的收入

其他收入

与建材供应商、施工单位、银行等债权人的债务重组收入、业主的违约金收入、建筑材料等的盘盈收入以及政府返还或补偿资金等。

附注:根据毕颖(2011)整理所得

 

  2.纳税评估指标体系的特定税种分析指标相对单一,与房地产业涉税税种相差甚远。不同于大部分行业,房地产业是一个涉及很多税种的行业。在2013年,房地产业的涉税税种多达13个,[⑧]其中与房地产业为主的税收有5个。在这些税种中,排名前四的是营业税、企业所得税、契税和土地增值税。其占总税收的比例分别达到了33.25%18.32%18.00%17.80%[⑨]由此可知,以上四个税种都对房地产业的税收产生重要的影响,也是房地产企业想要尽量规避的。因此,在对房地产企业进行纳税评估时,需要同时将这四个税种纳入评估范围。然而,在我国现有的房地产业纳税评估指标体系中,基本都以企业所得税为主,而其他几个税收则很少被纳入评估。

 就办法规定的通用指标和特定税种分析指标而言,被纳入范围的仅有企业所得税、增值税、印花税和资源税。以2013年为例,这四个税种仅占所有房地产业税收的18.94%[⑩]相当于有80%左右的税收没有纳入到税收评估中。安徽省的房地产业纳税评估指标体系则仅仅涉及到企业所得税。因此,当前我国房地产业纳税评估指标体系的特定税种分析指标相对单一,与房地产业涉税税种相差甚远,从而导致了房地产业成为偷逃税的“重灾区”。

   (二)微观层面

 1.指标之间缺少联系,缺乏全面性。在我国现有的房地产业纳税评估指标中主要以资产类、费用类、利润类、成本类和收入类等五个项目的通用指标为主。如办法中的纳税评估指标体系就将其评估分为以上五个维度,北京和安徽的指标体系也主要是收入指标和成本指标。然而,正如三大报表之间存在勾稽关系一样,在不同的通用指标之间也是有联系的。如通过对主营业务收入变动率与主营业务成本变动率的配比分析就可以判断企业是否存在多列成本费用、扩大税前扣除范围的问题。运用到特定税种分析指标也是如此。在不同税种之间,他们的税基是有一定联系的。因此,在纳税评估时,不仅应该针对各个税种进行评估,还应将税种之间的联系性考虑进来,构建税种相关性指标。

 2.纳税评估指标的形式单一,容易串通舞弊。现有设计的房地产业纳税评估指标主要是根据评估对象和其影响因素之间的因果关系,使用初级指标加工而成的相对值指标[11]和弹性指标[12](潘雷驰,2009),如成本费用率、净资产收益率等,形式较为单一。在评估对象和影响因素之间是高度线性相关的条件下,这些指标能够稳定在一个常数值附近,从而可以构建一个稳定的预警区间,判断企业的背离程度,从而实现对纳税人的预警。然而,很多评估对象和影响因素之间的关系是非线性的。如成本与收入的关系,根据经济学的原理可知,企业的边际成本和平均成本都呈现出U型的结构。因此,投入成本与企业产出的关系是非线性的,同理可知投入成本与收入存在的是非线性的关系,他们之间的关系因企业的资产等方面而异。因此,仅采取相对值指标和弹性指标可能存在以下两个问题:第一,如果将非线性关系的两个对象用线性关系来测量,就会导致其构建的预警区间只针对部分企业,且这部分企业很可能是合法经营的;第二,相对值指标和弹性指标的容易操作性,促使企业对其财务报表造假,逃过税务机关的稽查。相对值指标的缺陷在于分子与分母之间同增同减都不会对结果造成很大的变化。因此,企业容易通过成比例的虚构数据,如同时增减营业收入和营业成本,进而人为的将比例控制在一定范围内。

 3.纳税评估指标的来源单一,准确性不足。目前房地产业纳税评估指标的数据大部分均来源于资产负债表、利润表和现金流量表。如北京市的房地产纳税评估指标体系主要根据利润表和现金流量表之间的勾稽关系,测算理论收入、成本、费用等,进而测算出利润、企业所得税、土地增值税等,将其与企业实际缴纳的税额相比较,从而进行纳税评估。然而,如果企业的会计报表造假,那么现有的指标就无法保证其纳税评估的准确性。因此,在构建纳税评估指标体系时,需要将表内因素与表外因素相结合,才能做到在检验财务报表本身质量的基础上,依托财务报表进行纳税评估,进而提高评估的成功率。

  三、 房地产业纳税评估指标体系的构建

    (一)房地产行业的特殊性分析

 在构建房地产业纳税评估指标体系之前,我们必须先了解一下房地产行业的特殊性,才能因地制宜的设计出与之相契合的指标体系。具体而言,房地产行业的特殊性主要分为房地产行业运营的特殊性以及房地产行业涉税税种核算的特殊性。因此,接下来的论述也将按此思路展开。

1. 房地产行业的运营特点。房地产业与其他行业企业的显著区别是运营模式。房地产企业主要以开发项目为单位进行运营,项目的具体运营流程可分为以下三个阶段:第一,前期开工的准备工作,主要是获得土地的使用权、申报发展和改革委员会开发立项、取得建设用地规划和建设工程规划;第二,组织实施工程;第三,预售期和产权转移期。在项目的运营特点上,房地产业主要有以下三个特点:第一,投资金额大,回收周期长。房地产业各个项目的施工建设都需要很长的周期,导致了房地产企业的前期投入很大,且具有较差的流动性;第二,经营风险高,投资回报大。由于较差的流动性以及较长的回收期,导致了其受市场购买力和政府政策的影响较大,因此投资风险较高,但其回报率也很大;第三,涉及行业多,社会影响广。如建筑材料、施工安装、家居家电等行业均与房地产行业的关联性较大。这使得房地产业的会计核算复杂,涉税项目多,税收筹划空间广,而偷漏税也变得十分的正常和隐蔽。因此,在设计房地产业纳税评估指标体系时,要依据“评估企业层面,着眼开发项目”的原则。

    2.房地产行业主体税种的征收特点。由于房地产业的会计核算复杂,因此国家在颁布一般税收法规的基础上,都会针对房地产业制定新的细则。如针对房地产业的企业所得税,国家税务总局相继出台了国税发[2009]31号和国税函[2009]342号等文件;针对土地增值税颁布了国税发[2006]187号。因此,虽然适用的税种相同,但在设计房地产行业的特定税种的纳税评估指标时,应该根据房地产业会计核算的特点,制定出专属的指标体系。鉴于房地产业的主体税种主要包括企业所得税、土地增值税和营业税,因此本部分内容也从这三个税种依次展开。

    3.房地产企业企业所得税的征收特点。我国企业所得税征收有以下四个基本特征:第一是应该缴纳的所得额,在计算上比较繁杂;第二是管理办法比较严格,一般是按年分期征缴;第三是原则明确,按照量能负担的标准进行征税;第四是税率设置具有规模性、地域性,而且优惠较多。

然而,与一般的企业所得税征收相比,房地产行业企业又有其不同之处。具体而言,房地产开发企业有如下特点:第一,提出了关于预计方面的毛利额的计税概念,以月或者季度为单位,预算得出毛利额纳入对应期间的应纳税所得额。第二,房产开发完工的相关房地产企业,在所得税处理上,应该对其计税成本进行及时的结算,并对此前销售中实际形成的毛利额进行计算,之后将实际的和预计的毛利额两者之间形成的差额,纳入该企业年度各项目应该纳税所得额。并且,企业在进行纳税申报时,要对相关情况出具报告,同时根据税务机关的需要,提供相关的其他资料。第三,就计税成本的核算,在内容和程序上作出了界定。其中成本的内容主要包含征地拆迁补偿、前中期工程实施以及其他环节形成的费用。

   4.房地产企业土地增值税的征收特点。我国土地增值税征收的特点为:第一,以转让国有房地产为对象进行税收征缴;第二,从征税的范围来看,相对广泛,只要对地面建筑物和附属物,以及国有的土地使用权进行转让而取得收入的,都有义务按照相关税法的规定缴纳土地增值税;第三,土地增值税的征收,使用的是超率累进税率制;第四,在时间上,土地增值税的征收环节应该在对应房产转让之时,征收的次数由转让的次数决定。

就房地产企业而言,其土地增值税的征收又有一些不同之处。根据国家税务总局颁布的国税发[2009]91号文规定,只要符合下列任何一个条件的,纳税人都要对土地增值税进行清算:第一,对未竣工决算的项目进行整体性转让的;第二,开发项目已经全部竣工,并且销售全部完成的;第三,对土地的使用权,进行直接转让的。在房地产企业土地增值税清算中,有两个特别需要注意的事项:第一,在对建筑安装工程费实施审核时,要建立相应的参照标准。参照标准主要是同地同期同类型项目实施单位在进行建筑安装时所形成的平均成本,用以检验在进行建筑安装时,费用的收支是不是有非正常现象;第二,对未完工产品发生的利息支出,要按照资本化的方式,纳入相应的开发成本。

    5.房地产企业营业税的征收特点。我国营业税的征收特点为:第一,征收范围广,税源普遍;第二,以营业额为计税依据,计算方法简便;第三,按行业设计税目税率。房地产行业按照销售不动产适用5%的税率。房地产行业销售不动产征收营业税无特别的要求,重点是要把握以下原则,就是纳税人采用的是预收款方式,对土地使用权进行转让,或者是对不动产进行销售,收到预收款的当天就是其应该缴纳营业税的时间,包括预收定金。

   (二)房地产业纳税评估指标体系的构建思路

本文所构建的房地产业纳税评估指标体系从宏观和微观两个层面展开。宏观层面上,采用层级法构建房地产业纳税评估指标体系。微观层面上构建房地产业纳税评估指标体系则分别从财务报表的勾稽关系、财务指标的相关性和税种之间的联系性展开。

1.宏观层面。财务层级法构建房地产业纳税评估指标体系,其中第一层级为行业的财务情况和税收情况,并界定各个指标的预警值。通过这一层级的分析,我们可以初步了解整个行业的运行情况,并以此为基准,根据综合评分排序法的思想,确定各个指标的预警值,为第二层级的确定纳税评估对象打下基础;第二层级为企业的税收情况的评估,通过这一层面的评估,可以初步确定纳税评估的对象;第三层级为企业层面的财务情况的评估。财务情况主要从收入、成本、费用、利润和资产等五要素进行分析。通过这一层级的分析,我们可以全面了解各个公司的整体的财务情况,将其与第一层级所构建的预警值相配比,进一步确定出纳税评估对象。第四层级为企业具体项目的财务情况和税收情况。在该层的财务情况指标的设计中,主要关注项目清算的相关指标以及相关计税成本指标和房地产开发费用指标。通过这一层级的分析,我们可以得到财务报表所无法表现出来的信息,并逐一检查企业偷漏税的疑点,最后确定企业避税的方法和手段,在对其严惩的同时也为下一次的纳税评估积累宝贵的经验。

2.微观层面

财务报表之间的勾稽关系。通过上文的分析可知,在三大会计报表之间存在着相互勾稽的关系,而这种勾稽关系往往被用来初步确定纳税评估对象。因此,在本文构建的纳税评估指标体系中,运用这种关系的指标主要分布于第二层级的税种情况的分析中。如通过现金流量表、利润表和资产负债表之间的关于收入的勾稽关系,确定企业的所得税、营业税和土地增值税的理论税基,进而估算出企业的理论税额,并将其与企业实际缴纳的税额相比较。具体的设计方式如表4.1中的企业所得税理论税负率。

财务指标之间的相关性。这是当前构建纳税评估指标体系中使用最广泛的技术方法,而其中以相对值指标和弹性指标居多。本文所构建的评估指标中也以此方法为主。如在对收入、成本、费用进行评估中,以相对值指标为主,在对税种的评估时,则部分用到了弹性指标,如营业税的应纳税额变动率与应税营业额变动率的配比值。考虑到非线性指标在计算上的复杂以及本文所涉及的大部分指标之间的关系都为线性关系,因此本文并没有设计非线性指标。

税种之间的联系性。各税种之间的联系性是构建纳税评估指标体系的另一种重要的技术方法。具体到房地产业的涉税税种而言,营业税、土地增值税、企业所得税和房产税之间都存在着一定的联系。是否将这种联系运用到纳税评估中来,就是判断指标体系是否完整的一个重要的标准。具体而言,各税种之间的关系如下:

第一,营业税和土地增值税。在房地产企业中,涉及营业税的主要是销售不动产与转让无形资产取得的收入,而转让房地产所取得的收入则是土地增值税的税基。因此,这两个税种的税基是相似的,通过判断营业税和土地增值税税基之间的偏离程度,就可以对这两个税种进行评估。

第二,营业税和企业所得税。在房地产企业中,企业所得税的税基主要是企业取得的收入同时减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。因此,营业税和企业所得税的税基之间的区别主要在于成本的扣除,故可以通过这两个税基以及企业的收入成本率进行配比。具体推算方式如上文提到的公式(4)。如果假设企业的收入成本率是一个常数值,则可以通过对营业税税基与企业所得税税基的配比关系的横向比较和纵向比较 对这两个税种进行评估。

第三,土地增值税和企业所得税。由于土地增值税和营业税的税基具有相似之处。因此,方法如上文所示。

  (三)构建房地产业纳税评估指标体系的结构

 
 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


4-1 房地产业纳税评估指

 

 

 (四)房地产业纳税评估指标体系指标值的计算

 

4-1:纳税评估指标体系

层级

指标类别

指标名称

指标含义

总体层面评估

主体税种税负率

企业所得税实际税负率

企业申报缴纳的所得税额/[(期末余额-期初余额)+销售收入]

注:期末余额和期初余额都是指预售款

企业所得税理论税负率

{预计毛利-营业税及其附加税-期间费用+ [(销售收入-销售成本)×已售面积/可售面积] } ×税率/[(预收帐款期末余额-预收帐款期初余额)+销售收入×已售面积/可售面积]

注:销售收入和销售成本都是指理论上的,期末余额和期初余额都是指预售款

实际税负率:表现在土地增值税方面的指标

经过改正后实际上缴的土地增值税/收入总额

注:收入总额为土地增值税应该缴纳税收项目转让房地产所得

实际税负率:表现在营业税方面的指标

营业税/[销售收入+(预售款期末余额-预售帐款期初余额)]

注:营业税为实际缴纳额

企业各要素评估

利润类

毛利率(理论)

(理论销售收入-理论销售成本)/理论销售收入

毛利率(实际)

(理论销售收入-理论销售成本)/理论销售收入

收入类

其他应付款项所形成的变动率

(期末应付款-期初应付款)/期初应付款

 

当期预售实现的收入情况测算

当期预售面积×预售均价

成本类

成本率在销售上的体现

成本/收入

注:此项指标中的成本和收入是指销售中的

销售的成本和所发存货形成的比率

销售的成本/所发的存货

注:所发的存货表示期初存货减去期末存货,再加上本期存货的增加

费用类

期间费用和销售收入的比率

期间费用/销售收入

期间费用变动率

(本期费用一基期费用)/基期费用

注:费用都是指期间形成的费用

 

 

 

房地产业纳税评估指标体系

层级

指标类别

指标名称

指标含义

项目评估

营业税

应纳税额变动率与应税营业额变动率配比值

应纳税额变动率/应税营业额变动率

应纳税额变动率与开具发票金额变动率配比值

应纳税额变动率/开具发票金额变动率

土地增值税

单位面积销售价格

主营业务收入/项目总建筑面积

销售面积差额

企业申报已售面积-第三方公布已售面积

单位建安成本

已完工项目建安成本/项目总建筑面积

房地产在开发形成的费用率

开发费用/(开发成本+取得土地使用权所支付的金额)

 

企业所得税

单位土地面积收入额

主营业务收入/土地出让面积

土地成本与开发成本比

取得土地价款/开发成本

基础设施建安比率

基础设施费/建筑安装费

配套设施建安比率

配套设施费/建筑安装费

前期工程建安比率

前期工程建设费/建筑安装费

开发间接费和土地成本、建筑安装工程费用和形成的比率

开发间接费用/(建筑安装工程费+土地成本)

单位土地面积土地成本

土地价款/土地面积

单位建筑面积土地成本

土地价款/建筑面积

房产税

应纳税额变动率

(评估期累计应纳税额-上年同期累计应纳税额)/上年同期累计应纳税额)

房产税变动率与固定资产变动率配比值

年度应纳房产税变动率/年度固定资产变动率

土地使用税

应纳税额变动率

(评估期累计应纳税额-上年同期累计应纳税额)/上年同期累计应纳税额)

税种配比

土地增值税与企业所得税配比指标

(当期预缴的土地增值税/土地增值税预征率)/(当期企业所得税/企业所得税税率)

营业税与企业所得税配比指标

(当期营业税/营业税税率)/(当期企业所得税/企业所得税税率)

营业税与土地增值税配比指标

 

当期营业税/营业税税率-土地增值税在当期预缴的数额/土地增值税预征率

 



[]效能位差=税源质量排序-税负排序。

[]13个指标分别是:销售净利率、销售毛利率、销售期间费用率、营业费用/营业总收入、管理费用/营业总收入、财务费用/营业总收入等6个代表盈利能力的指标;资产负债率、带息债务/全部投入资本等2个代表资本结构的指标;存货周转率、应收账款周转率等2个代表营运能力的指标;销售商品提供劳务收到的现金/营业收入、经营活动产生的现金流量净额/营业收入、资本支出/折旧和摊销等3个代表现金流量的指标。

 

 

 

 

 

[]包括:增值税、营业税、消费税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、房产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、车辆购置税、车船税、耕地占用税和契税。与房地产有关的税收主要指房产税、城镇土地使用税、耕地增值税、耕地占用税和契税。

[]数据来源于《2014年中国税务年鉴》

[]数据来源于《2014年中国税务年鉴》。

[11]相对值指标是指,将两个项目通过相除的形式,构建成一个指标。如增值税税负率即为本期增值税应纳税额与本期计税主营业务收入的比值。

[12]弹性指标则为两个指标增长率的比值。如投入产出弹性指标,即为投入增长率与产出增长率的比值

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